Alexandre Rennó*
O chamado Direito Real de Laje, por fim e em definitivo, restou regulamentado pela Lei nº 13465, de 11 de julho de 2017.
A Lei 13.465/17 trouxe algumas importantes novidades, ora alterando alguns dispositivos do Código Civil, ora inserindo naquele códex novos preceitos.
Em breve análise, consideremos algumas das alterações incrementadas:
a) Quanto ao art. 1.225, Código Civil:
“Art. 1.225. São direitos reais:
(…/ omissis) XII – a concessão de direito real de uso; e XIII – a laje.”
Quando tratamos dos Direitos Reais, diferentemente do que ocorre com os direitos das obrigações ou pessoais, precisamos considerar que não podem os Direitos Reais derivar somente da manifestação volitiva das partes. Dentre as características do Direito Real, destaca-se a legalidade.
Os Direitos Reais se sustentam na relação entre homem e coisa, sendo que esta deve possuir valor econômico e suscetível de apropriação. No dizer de Silvio Rodrigues, “é o direito que se prende à coisa, prevalecendo com a exclusão da concorrência de quem quer que seja, independendo para o seu exercício da colaboração de outrem e conferindo ao seu titular a possibilidade de ir buscar a coisa onde quer que se encontre, para sobre ela exercer seu direito.” (RODRIGUES, 1994, p. 5).
Assim, em respeito à taxatividade e à legalidade, princípios dos Direitos Reais, foi que a Lei 13.465/17 promoveu alterações no texto do art. 1.225 do Código Civil, acrescentando em seu inciso XIII o denominado direito sobre a laje.
Imaginemos, em mero exemplo, que determinada pessoa construa um sobrado em segundo piso e promova, posteriormente, a alienação onerosa daquele espaço a terceira pessoa, que passa a utilizar aquele sobrado, imediatamente acima da construção original, como sua moradia.
Ora, não podemos considerar a transferência da propriedade registrada, uma vez que a ela pertence igualmente o solo e o adquirente passará a exercer o direito somente em relação ao segundo piso em sobrado, ou, na linguagem quotidiana, da laje.
Assim, destaca-se o direito real sobre coisa alheia, com considerável amplitude, mas que, contudo, com a propriedade originária não se relaciona, posto que o direito real correspondente se limita à unidade imobiliária construída acima do cômodo original.
b) Quanto ao art. 1.510-A, cabeça, Código Civil:
“Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”
Já no art. 1.510-A, preocupa-se o legislador em aprimorar a “possibilidade de coexistência” de que tratava a anterior Medida Provisória nº 759/16. Também aqui é de se notar que cuidou o legislador de admitir, expressamente, a construção localizada abaixo ou acima do que denomina “imóvel-base”.
Consequentemente, poderá haver construções da laje acima da face superior ou mesmo abaixo da inferior do imóvel-base, ampliando a possibilidade de extensão do direito de laje a atender a expectativa de um sem número de construções Brasil afora.
c) Quanto ao art. 1.510-A, §§ 3º e 4º, Código Civil:
“§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.”
Referentemente ao texto do §3º, deparamo-nos com a amplitude do direito de laje compreendendo os principais e basilares poderes inerentes à propriedade, a saber, os dela usar, gozar e dispor.
Assim, não poderá o detentor do direito de laje, por exemplo, reivindicar o imóvel-base, seu solo, ou mesmo exercer o direito de sequela, uma vez que tais poderes procedem exclusivamente do amplo direito de propriedade.
Neste sentido, cuidou o legislador, no §4º acima transcrito, de destacar o direito real de laje, da fração ideal do terreno ou da participação proporcional em áreas já edificadas.
Em qualquer circunstância, a constituição do direito de laje, naturalmente e por força da legalidade alhures mencionada, exige registro no cartório de imóveis em que o bem original estiver matriculado, adquirindo uma nova matrícula, autônoma e independente em relação às unidades anteriormente existentes.
Embora a Lei 13.465/17 não mencione a necessidade de acessos independentes à construção da laje, tal como fazia a Medida Provisória nº759/16, quando se referiu ao “isolamento funcional e acesso independente”, é de se presumir que o acesso à unidade esteja isolado do “imóvel-base” de forma a individualizar a nova construção, destacando-a das demais já construídas.
a) Quanto ao art. 1.510-C, Código Civil:
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato
§ 1 o São partes que servem a todo o edifício: I – os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; II – o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; III – as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e IV – em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.
Embora distinta às condições dos condomínios edilícios, cuidou o legislador de tratar das despesas comuns que eventualmente se apresentem após as construções de novas unidades destinadas a lajes autônomas.
Assim, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, deverão ser partilhadas entre o proprietário da construção-base e os titulares das lajes, consoante as proporções convencionadas em instrumentos próprios.
De certo, o Direito de Laje está longe de se apresentar como o instrumento apto a solucionar os problemas urbanísticos das grandes cidades brasileiras, contudo se legitima como significativa via de acesso a uma nova forma de se considerar a propriedade urbana e suas variadas adversidades.
*advogado especializado em direito imobiliário – Conselheiro no CRECI/MG e CMI-SECOVI/MG.
