Por Alexandre Rennó, advogado do Direito Imobiliário, conselheiro do Creci Minas, conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário -MG.
Os contratos de locação e os reflexos da pandemia do Covid-19 Alexandre Rennó, Advogado do Direito imobiliário, Conselheiro CRECI/MG, conselheiro Câmera do Mercado imobiliário/MG. Em tempos de incertezas frente a aflição derivada do avanço do número de infectados pelo COVID-19 em nosso país, sobretudo após a edição de inúmeros decretos municipais e estaduais determinando a suspensão de parcela das atividades comerciais, com relação aos contratos de locações vigentes, são inúmeras as dúvidas apresentadas, principal e justamente pelos locadores e locatários de imóveis comerciais.
Sem a pretensão de qualquer exposição científica seguem minhas considerações pessoais, tendo em conta meus mais de trinta anos na condução de contratos da locação urbana.
Certo que o contrato constitui um acordo de vontade. Assim, tem como um de seus princípios essenciais o da força obrigatória dos contratos ou como chamado pela doutrina clássica “pacta sunt servanda” (o acordo deve ser cumprido).
Nesse sentido, define-se que o contrato faz lei entre as partes. É dizer, através da autonomia da vontade, as partes contratantes, de forma espontânea, conscientes e de livre vontade, estabelecem entre si direitos e deveres recíprocos, assim como pactuam sanções aplicáveis na eventualidade de descumprimento das cláusulas e condições originalmente alinhadas.
Desta forma, o contrato de locação representa o acordo de vontades, espontâneas e conscientes, firmado entre locador e locatário (bem como por seus eventuais garantidores) com a finalidade da transferência do uso e gozo de coisa não fungível, no caso da locação imobiliária, da transferência efetiva da posse direta de um bem imóvel.
Consequentemente, no contrato de locação, a vontade das partes é expressa da seguinte forma: 1. Locador: Disponibiliza a posse do objeto da locação; 2. Locatário: assume a posse direta do bem, podendo usar e gozar dele de acordo com a finalidade estabelecida; 3. Em contrapartida o locatário entrega ao locador uma remuneração periódica, geralmente mensal, durante o período em que perdurar o pacto locativo.
Em contraposição à força obrigatória dos contratos, surgem discussões acerca da aplicabilidade das teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, aos contratos de locação por ocasião da atual crise provocada pelo denominado “lockdown” em virtude da pandemia do convid-19.
Prevista nos artigos 478 a 480 do Código Civil, a teoria da imprevisão justifica a resolução ou a revisão de um contrato pela efetiva ocorrência de um acontecimento superveniente e imprevisível que desequilibre a sua base econômica, impondo a uma das partes obrigação excessivamente onerosa. São, assim, os elementos intrínsecos da teoria da imprevisão: 1. Superveniência de um acontecimento imprevisível; 2. Alteração da base econômica objetiva do contrato; 3. A Onerosidade excessiva.
A pergunta é, ocorrendo substancial alteração imprevisível das circunstâncias do momento da contratação durante o curso do contrato de locação, que cause desequilíbrio entre as prestações, poderia o locatário pleitear a revisão do contrato, através da referida teoria da imprevisão?
A resposta, ao meu sentir, não é a mesma para cada tipo de locação, senão vejamos.
Não me parece razoável suposta alegação de onerosidade excessiva na locação residencial pelos acontecimentos recentes, isso simplesmente porque o bem entregue em locação continua a cumprir seu objeto originário, qual seja, a moradia do locatário. Assim, a não ser pela eventual atração da teoria da imprevisão para a rescisão do contrato de locação sem que se apliquem as multas e sanções correspondentes, não me parecem razoáveis interpretações que apresentem possibilidades de revisão do contrato de locação residencial por suposto desequilíbrio entre as prestações.
Nas relações entre locadores e locatários de imóveis comerciais, contudo, a discussão se agrava!
A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) apresenta em seu artigo 19 a possiblidade de locador ou locatário, em um período não inferior a três anos, apresentarem judicialmente a revisão do valor do aluguel, in verbis: “Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”. A hipótese do mencionado art. 19, entretanto, não pode ser analisada como situação de aplicação teoria da onerosidade excessiva, uma vez que é previsível que no período de tempo determinado pela lei possam ocorrer alterações nos valores dos alugueis e de mercado.
A verdade é que a lei de locação, mesmo admitindo a revisão dos contratos a cada três anos, não apresenta qualquer possibilidade de revisão dos contratos em razão de eventuais fatos inesperados e que possam trazer para qualquer das partes excessiva onerosidade ou desproporção mediante a obrigação contratualmente assumida. Preservou, nesse sentido a lei 8.245/91, a teoria da força obrigatória dos contratos.
A salvaguarda dos locatários comerciais seria, consequentemente, a condução de pedidos ancorados nas teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva?
Havendo alteração imprevisível das circunstâncias do momento da contratação da locação (no decorrer do curso do contrato), que cause desequilíbrio entre as prestações, pode a parte prejudicada pleitear a revisão do contrato, contudo, ao meu sentir, devendo se considerar que o objeto fundamental e básico do contrato de locação, qual seja, a transferência temporária da posse direta de bem imóvel, permanece intacto. A aplicação da teoria da imprevisão, neste caso, teria melhor sentido para a defesa da rescisão do pacto locativo e menor abrangência no caso da revisão contratual.
Ora, na vigência do contrato, o Locador de imóvel urbano comercial continua sem a posse de seu bem, não se justificando assim a atração da possibilidade descrita no art. 317 do Código Civil.
A discussão fica agora limitada à onerosidade de que trata o art. 478 do Código Civil, que acredito, fica também afastada para eventual revisão contratual, pela ausência do enriquecimento sem causa e, sobretudo, se considerarmos que as paralizações determinadas pelo poder público serão momentâneas.
De certo que a doutrina deverá se posicionar quanto ao tema, que, embora não seja novidade para nossos tribunais, representa, hoje, distinções que deverão ser analisadas, caso a caso.
A melhor saída? A via administrativa, o bom acordo, baseado no entendimento segundo o qual, se por um lado o locatário se encontra privado de exercer integralmente suas atividades, de outro, o locador se confronta com a possibilidade de ver sua renda reduzida. Cautela e boa conversa!
